ブログ

不動産を担保・売却し、資金を調達する手段〜リバースモーゲージとリースバックの違い〜

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • follow us in feedly

不動産を担保にしたり、売却することで資金を調達する手段にどんなものがあるの?

 

 

担保の視点から見ると、借入金の返済が滞っている場合などに裁判所が担保不動産を強制売却する競売自宅を担保にして資金を得るリバースモーゲージなどがあります。競売とリバースモーゲージの違いは以下の通りです。

 

売却の視点から見ると、ご本人が認知症となった場合に成年後見人が老人ホームの入居金を得るために不動産を売却する手段委託者と受託者で信託契約を交わすことで受託者に不動産売却権限を付与する家族信託自宅を売却しそのまま賃貸というかたちで住み続けることが可能なリースバックなどがあります。成年後見人による不動産の売却には裁判所の許可が必要になります。

 

今回はリバースモーゲージとリースバックの違いについての投稿です。

 

 

リバースモーゲージって何?

 

金融機関の提供する住宅ローンサービスの1つで自宅である不動産を担保にすることで、金融機関から融資を受けるものです。融資であるため、不動産の所有者が資金を得るのではなく、資金を借りるという表現が正しいです。対象年齢が定められていることも特徴です。

金融機関がご自宅の資産状況を調査し、「融資上限額」を決定するので、いくらでも借りられる訳ではないことは頭に入れておきましょう。

資金の返済は金融機関により違いがありますが、原則所有者が亡くなった時に所有不動産が売却され、資金の一括返済に充てられます。

つまり、リバースモーゲージは不動産の所有者が所有不動産を担保にして、金融機関に融資を受ける仕組みであると理解しましょう。月々の返済金を抑えられることで融資をセカンドライフの資金として活用できるものとなります。

老人ホームに入居中に担保不動産を他者に賃借して資金を得て返済金に充てることも可能です。これは所有権が変更されないメリットの1つでもあります。

 

リバースモーゲージを利用する注意点

 

夫婦のみの世帯の場合ですと、リバースモーゲージを利用して資金を調達し、老人ホームへの入居金の捻出が可能になりますが、2世帯家族のように一つ屋根の下で生活を共にする家族がいる場合はリバースモーゲージを利用すると、返済後のご家族の住居先を探す必要があります。同居している家族が自宅を相続したいと考えている場合はリバースモーゲージの利用を避けた方がいいでしょう。

夫婦のみの世帯であっても老人ホームへの入居ができず、ご自宅で介護をされるケースの場合のリバースモーゲージの利用も返済後の配偶者の生活が危ぶまれる恐れがある上に、所有権が変更されないため、固定資産税の納税義務も継続されます。

融資は返済しなければならないので、目先の資金を得るためだけの目的で利用されてしまうと、存命中に融資上限額に達し、ご自宅の売却だけでは返済が困難になる恐れもあります。今は高齢化の時代です。リバースモーゲージの利用を検討される場合は金融機関とよく相談されるか、ファイナンシャルプランナーに相談することをお勧め致します。

 

リースバックって何?

 

自宅である不動産を売却することで現金化し、売却後も住み続けることができる不動産会社等が提供するサービスです。

貸金業を営んでいる会社や宅建業を営んでいる会社が提供しているサービスです。

所有権が不動産を売却した会社に変更することで元々の所有者が売却先の会社から賃貸して今後も住み続けることができる仕組みです。リバースモーゲージは月々にお金がかかることはほとんどありませんが、リースバックは不動産の所有者でなくなるため、月々賃貸料を支払って生活していくことになります。

ですが、リースバックは所有者が売却先の会社に変更したため、固定資産税の納付義務が売却先の会社に移ります。

多額の借金がある方や借地の上の不動産を所有している方はリースバックの利用が難しいので、頭に入れておきましょう。

リースバックは利用年齢や収入の条件がリバースモーゲージのように厳しくないため、利用しやすいメリットがあります。

 

リースバックを利用する注意点

 

リースバックは不動産を売却して資金を調達する方法の1つですが、こちらも目先の資金を調達する目的に利用することは避けた方が良いでしょう。売却不動産に住み続けることができますが、賃貸借料を売却先の会社に支払わなければなりません。あくまで目安ですが、賃貸借料は売却額の約10%が年間賃貸借料であることが一般的です。つまり、10年以上賃借する場合は売却額よりも賃貸借料の方が高くなってしまいます。

リバースモーゲージの注意点でもありましたが、もしご自宅を相続されたい方が推定相続人にいる場合はリースバックを利用してしまうと、所有権が売却先の会社に移ってしまうため、相続財産から外れることになります。 

 

最後に、リバースモーゲージとリースバックの違いの一覧です。

関連記事

ページ上部へ戻る